著名经济学家探讨未来十年房产新趋势

今年春季，楼市暂时回暖，上海二手房成交量突破三万套，引发购房者的关注，许多人开始怀疑是否会迎来十年前的暴涨局面。然而，西南财经大学的汤继强教授指出，当前的去库存与十年前有本质区别，房地产市场的基本逻辑早已发生变化。2016年的去库存主要依赖棚改货币化，政府通过发放货币补偿制造了新的购房需求，尽管消化了库存，却也导致了房价的快速上涨和家庭债务的增加。

此次重提去库存，市场期待明确的政策。现行政策工具与过去截然不同，棚改货币化已被舍弃，地方政府与国企开始将存量商品房转型为保障性住房。政府的角色转变为市场的稳定器和住房双轨制的搭建者，致力于长期的结构调整而非短期刺激。

近十年房地产市场并不平稳，尤其是在2021年前后，房地产行业泡沫的破裂由恒大的债务违约引发。接下来，恒大退市及创始人被司法追责，行业面临的调整远未结束。与日本上世纪九十年代的情况不同，中国的风险并没有集中释放，痛苦被延续到更长的周期。 龙8头号玩家国际

目前市场情况仍不乐观，中高端住宅库存庞大，尚未售出的新房量已达数百万套，许多建设一半的烂尾项目在全国各地遍布。购房者面临着高房贷利率和高失业率的压力，无法偿还贷款的现象逐渐增多，房屋被银行查封并拍卖的案例也日渐增加。这种情况下，刚需无法消化现有库存，新房地产投资更是困难重重。

政策重心已经转向高科技领域，但房地产在GDP中占据的比重依然很大，高科技产业尚不足以弥补其缺口。当前增长引擎中，出口尚能维持，消费和投资则相对疲软，经济增速压力不小，就业市场结构问题突出，非正规就业人数已超过两亿，抑制了消费需求。结构性改革的效果需要长时间积累，短期内依赖强刺激已无可能。

汤继强对未来十年房地产市场做出了冷静的判断，最关键的因素是人口变化导致的需求下降。25到35岁的年轻人群体正处于长期下行阶段，加上城镇化放缓，人均住房面积接近极限，未来不同城市和地区的房地产市场将出现较大分化，许多地方可能面临房屋流动性的枯竭，这是政策难以缓解的慢性变量。 龙8头号玩家国际

房住不炒的基调不会改变，房地产逐渐演变为耐用消费品，在许多城市，房价能够赶上通胀已属不错，过去的暴涨局面难以重现。保障房将面向中低收入人群，商品房则主要满足改善需求，投资炒房的空间也已大幅收缩。

首次购房的年轻人不必急于入市，选择适合自己的房子最为重要；房贷月供建议不超过家庭收入的40%，应关注人口流入和产业发展的核心城市及边缘区域，了解当地的保证性住房政策将有助于购房决策。对于已经购房的人来说，依然需关注自住需求，而非盲目追求保值，租售比能达到2.5%至3%则接近低风险理财利率，持有时机也不是紧迫的选择，现金或其他可变现资产可能更加稳妥。

海外置业热潮逐渐减退，以往赴日本购房的人数减少，签证审查收紧等因素使得外流资金减少。市场参与者已经形成共识，需将住宅重新视为居住的商品。从2016年到2026年，去库存的过程不仅仅是十年的时间跨度，更标志着行业逻辑的根本重构。当人口因素取代货币政策成为影响房价的关键，房地产的本质也将转变为普通的耐用消费品。在未来十年，只有专注于居住价值的人，才能顺利把握市场节奏。 龙8头号玩家国际